Der vorliegende Mietspiegel für den Altkreis Siegen (ohne Wittgenstein) wurde in Zusammenarbeit zwischen dem Deutschen Mieterbund Siegerland und Umgebung e.V. und den örtlichen Haus- und Grundeigentümervereinen erstellt und zum 01.01.2023 herausgegeben.

Er ersetzt den bisherigen "Mietspiegel für den Altkreis Siegen" vom 01.04.2019.

Der Mietspiegel kann zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietungen und im Mieterhöhungsverfahren bei frei finanzierten Alt- und Neubauwohnungen herangezogen werden. Er versteht sich nicht als Mietpreisfestsetzung, sondern soll Mietern und Vermietern eine Orientierung bei der Vereinbarung einer angemessenen Miete geben.

Der Mietspiegel gilt für frei finanzierten Wohnraum ohne Preisbindung und nicht für mit öffentlichen Fördermitteln errichtete Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus.

Bei den aufgeführten Mietsätzen handelt es sich um Netto-Kaltmieten (ohne Betriebskosten und ohne Heiz- und Warmwasserkosten). Angegeben wird der Mietwert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Unberücksichtigt bleiben hier voll möblierte Wohnungen und den Wohnungen eventuell zugeordnete Garagen und Stellplätze, für die gegebenenfalls eine gesonderte Miete zu vereinbaren ist.

Die Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche ist die derzeit geltende "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche" (Wohnflächenverordnung - WoFlV) vom 25.11.2003.

Der Mietspiegel wurde folgend den Anforderungen des § 558c BGB erstellt. Es handelt sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB.

In der Mietpreistabelle werden Mietpreisspannen für die Wohnqualität und die Baujahrgruppe angegeben. Der hieraus ermittelte Mietwert bedarf dann noch Korrekturen bezüglich der Wohnungsgröße und der Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde, die in zwei weiteren Tabellen aufgeführt sind.

Die Ermittlung des Mietwertes einer Wohnung erfolgt in sechs Schritten:

1. Bestimmung der Wohnqualität nach einem Punktesystem
2. Einordnung in die Baujahrgruppe unter Berücksichtigung von durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen
3. Ermittlung einer Mietpreisspanne basierend auf der Baujahrgruppe und der Wohnqualität
4. Berechnung der Vergleichsmiete anhand der Mietpreisspanne und der Wohnqualitäts-Punkte
5. Korrektur der Vergleichsmiete nach der Wohnungsgröße
6. Berücksichtigung der Ortslage innerhalb des Altkreises Siegen

Die Wohnqualität einer Wohnung ergibt sich aus:

• den Lagemerkmalen des Grundstücks
• den Merkmalen des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet
• der Ausstattung der Wohnung

In den folgenden Tabellen wird die Wohnqualität für die verschiedenen Kriterien nach einem Punktesystem (positiv, negativ oder neutral) ermittelt. Mit der sich ergebenden Punktzahl wird dann die Wohnqualität in die Kategorien einfach, mittel, gut oder gehoben eingeordnet.

Sollte die Wohnung über besondere Ausstattungsmerkmale (positiver wie negativer Art) verfügen, die nicht in den Tabellen erfasst sind, können diese mit einer angemessenen Punktzahl zusätzlich berücksichtigt werden. Zum Beispiel: alternative Energiequellen wie Photovoltaik-Anlagen, Wärmepumpen (+2); schlechte Belichtung der Räume (-2) u.a.

Wenn eine Wohnung überwiegend den Ausstattungsstand der jeweiligen Baujahrgruppe aufweist, so ist sie in diese Gruppe einzustufen. Bei der Zuordnung zu einer Baujahrgruppe müssen daher, neben dem tatsächlichen Baujahr des Gebäudes, eventuell durchgeführte Wertverbesserungen positiv berücksichtigt werden. Verbesserungsmaßnahmen, die vor 1980 ausgeführt wurden, bleiben dabei unberücksichtigt.

Folgende Wertverbesserungen fließen in die Bewertung ein:

Anhand der Baujahrgruppe und der Wohnqualitätsstufe kann in der folgenden Tabelle die Mietpreisspanne in €/m² abgelesen werden.

Da kleinere Wohnungen in der Regel höhere Mietsätze aufweisen, als große Wohnungen, ist die ermittelte Vergleichsmiete in Relation zur Größe der Wohnung zu setzen. Dazu ist die Vergleichsmiete in Abhängigkeit von der Wohnfläche mit den nachstehenden Anpassungsfaktoren zu multiplizieren.

bis 45 m²: 1,10
46 m² bis 60 m²: 1,05
61 m² bis 90 m²: 1,00
91 m² bis 120 m²: 0,95
über 120 m²: 0,92

Die Mietsätze des Mietspiegels beziehen sich zunächst auf die Stadt Siegen. In den übrigen Städten und Gemeinden des Altkreises Siegen und auch in den Stadtteilen von Siegen selbst sind allerdings deutliche Lageunterschiede festzustellen, die sich in erster Linie aus der Verkehrsanbindung und der Infrastruktur am Wohnort ergeben. Diese Unterschiede werden durch die Multiplikation der Vergleichsmiete mit einem Gebiets-Faktor erfasst.

Anhand der Baujahrgruppe und der Wohnqualitätsstufe kann in der folgenden Tabelle die Mietpreisspanne in €/m² abgelesen werden.

Da kleinere Wohnungen in der Regel höhere Mietsätze aufweisen, als große Wohnungen, ist die ermittelte Vergleichsmiete in Relation zur Größe der Wohnung zu setzen. Dazu ist die Vergleichsmiete in Abhängigkeit von der Wohnfläche mit den nachstehenden Anpassungsfaktoren zu multiplizieren.

bis 45 m²: 1,10
46 m² bis 60 m²: 1,05
61 m² bis 90 m²: 1,00
91 m² bis 120 m²: 0,95
über 120 m²: 0,92